読書-債券・外貨・不動産:雨読夜話

ここでは、「読書-債券・外貨・不動産」 に関する記事を紹介しています。


五輪景気を逃すな!J-REIT「金メダル」投資術
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酒井 富士子
秀和システム 2013-12-26

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2020年の東京オリンピック開催やアベノミクスなどが投資環境を有利にしているとの前提から、J-REIT(東証で取り引きされる不動産投資信託)投資について解説している作品。

タイトルはダサいと思うが、内容は意外とまともなものになっていて、あまり知らなかったことも多く書かれている。
そもそもREITに関する入門書はそれほど多くないように感じているので、こうした本は貴重だと思う。

REITは株式に比べると値動きが緩やかで、価格が下がって分配金の利回りが高い時期に購入してインカムゲインを狙うという手法が基本のようである。
当然、安全性などのチェックも必要となる。

投資対象は大別してオフィス、商業施設、物流施設、マンションのような住居、ホテルなどがあり、これらの複合型、総合型のタイプも存在する。
この中では物流施設に投資するものに関心を持った。
(倉庫などの不動産投資にも関心があるが、価格やリスクが高くてとても手が出ないので・・・)

REITの指数に連動するインデックスファンドやETFについては特に書かれていないので、個別の銘柄と比較してどうなのか?という点については、他の本を読んだりデータに当たったりして調べることになる。

実際に投資してみないと分からないことも多いわけで、基準価格が安いものを試しに購入してみようかと考えている。
資産運用の本にありがちな変な危機感(国家債務とか年金とか・・・)を煽ったりもしなくて文章も読みやすく、まずまず興味深く読むことができた。






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林 敬一
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タイトル通り、証券会社や財テク関係の雑誌などでも扱われることの少ない米国債投資の利点を解説している作品。
米国債の他、国家の財政政策や債券投資などについても書かれている。

米国債をストレスフリーな投資対象と語り、これは米国債の利回りが為替変動による値下がりよりも上回るからそう言っているようである。

最近の為替の変動を見ているとそうなのか?というような気もするが、償還まで保有を続ければ少なくとも米ドル建てでは増えているわけで、償還後は次にまた米国債を購入してもいいし、円への両替えタイミングを見計らいながら米ドル建てのMMFに投資しておいてもいい。
このあたりの話は以前読んだ『フリーランチ投資家になろう!』に書かれていた内容と通じているように感じる。

日本の財政や日本国債に関してはわりと悲観的な見方をしていて、米国債を推す立場からするとそうなるだろうと思う。
また、投資信託や株式、不動産投資などと比較して米国債が断然有利であるかのように書いているが、このあたりも少し気持ちが空回っているような気もしないでもない。
長期的な利回りがアメリカ株式の指数であるS&P500よりも米国債が上回っているデータを見ると気になってしまうが、そのデータがどれくらいの精度のものなのかはよく分からない。

米国債は新規のものはそうそう一般に出回るものではないようで、既発債での購入が主になるという。
利用しているネット証券で見てみると既発債は平日の日中にしか購入できないようになっていて、数量が常にあるわけではないということなのだろう。

投資関連の本なのに(笑)が多用されているのがうっとうしかったり、少し独断的な書き方が鼻についたりもするが、米国債というのは投資する上でわりと上位の候補に挙げておきたい資産ということは伝わり、大いに参考になった。





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山田 勤
すばる舎 2014-02-27

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警備員でアパート投資をやっている人物による、自分がどのように成功したのかを語っている作品。

著者はリストラを経て警備員の職に就いたものの浪費癖がひどく、妻がひき逃げに遭って保険金を得たもののそれも半分を使ってしまい、これはまずいと思って不動産投資に賭けて成功したと語っている。

成功するための2つの要件としては交渉力と物件力を挙げていて、前者では不動産業者や関係者とのやりとり、後者では欠点があるとされる物件の中から当たりを見つけることを書いている。

「私でもできたのだから読者もその気になればできる」といった調子で書かれているが、金額とかコストとか、不動産業者とか入居者とかの話で具体的なことが触れられておらず、読みやすい一方で内容の軽さに不安を感じる。

パートナーとなる不動産業者と付き合うことや、物件のメンテナンスなどおそらく面倒なこともそれなりにあるはずだと思うのだが、そこがちょっと足りなくて説得力に欠けている。

そう思って本書の奥付に掲載されていた著者のブログを読んでみると、本書内で2件目に購入した千葉の物件は運用に失敗して手放し、自慢していたハワイのコンドミニアムも売却したとあり、そううまくいくわけがないなと納得できた。

つまり、本書は不動産投資で失敗する前に書かれたもので、いい気になっている人がどのようなことを語るのかを読むという使い方をすべき作品なのだろう。

著者のブログを読まずに、本書に書かれた内容だけで判断してはいけないことを注意点として挙げておく。






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鈴木 雅光
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REIT(不動産投資信託)の仕組みや選び方、投資方法などを初心者向けに解説している作品。

REITにはオフィスビル、商業施設、物流、住宅、ホテルなど投資する不動産の種類によって値動きや分配金に異なる傾向が出ることや、格付けの他に関わっている企業の信用度によってリスクの対価としての分配金利回りが変わってくるなどの部分は知らなかったので大いに参考になった。

また、投資の仕方は下記の3種類で、コストを下げて収益率向上を狙うか、投資先を分散して値動きを抑えるかによって最適な商品が変わってくるようである。
  1. REIT本体
  2. REITのETF
  3. REITのファンド・オブ・ファンズ

しばしばマンション投資を勧誘する電話がしばしばかかってくるが、現物の不動産だと額が大きくてローンを組んでポートフォリオがいびつになる上、空室リスクや流動性のリスクなど面倒だと思われるポイントがいくつもあり、そのあたりをやらなくていいためのコストを払うのがREITになるのだろう。

500万円くらいで複数のREITに投資すると毎月分配金がもらえることも可能とあり、投資額を別にすればプロから評判の悪い毎月分配型の投資信託よりもよほど有利というのは分かる。

REITについてはまだまだ知識不足で、問題点について把握できているとは言えないので、もう少し情報を収集してから投資を検討してみようと思う。




(ここから下の文は本の内容と関係ない愚痴を書く)

それにしても、少し前に日商エステムという不動産会社からのマンション投資を勧誘する電話はなかなかひどかった。
休日の21:00にこちらの都合も聞かずに話し始め、販売に有利になるデータのかけらを偉そうに出したり、マンション投資をやるつもりがないことを答えた後も「贅沢言うてる場合ですか!?」みたいな恫喝的な言い方をしてきてかなり不快だった。

そして隣に上司と思われる人がこちらが出した少し難しい質問に対する答えを横から言わせているのが丸聞こえというのが職場のブラックさを増幅させていた。

この会社のことを調べていくと、強引な販売手法やブラックな勤務実態が問題になっているようで、こうした販売方法をしなければならない時点でリスクが大きいのかな?と思わされる。
これからも時々勧誘の電話はくるだろうから、断るための論理武装を少しやっておこうかなと考えたりもした。






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